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REITの罠
銀行金利や株が長い間低調だったこともあって、高利回りが見込める不動産ファンド、REITに人気があります。

多くの資金を持つ不動産ファンドは、一山いくらで買い込んで、ひとまとめのファンドとして、投資家に小口で売っています。

大手不動産マネジメント業者もこぞってREITの年リターンの数字を大きく掲げ、不動産に投資する安心な高利回りファンドをうたい文句にしています。

でも、昔から不動産のリターンは2-3%が相場と言われてきました。なぜ、ファンドにすると5%-7%の利益を出せるのでしょうか。ファンドが持つ不動産だけ、とても家賃の高い超高利回り物件なのでしょうか。そんな打ち出の小槌のような物件がゴロゴロあるのでしょうか。

あなたがもしビルのオーナーなら、そんな超高利回りの物件をわざわざファンドに売らないですよね?オーナーはキープするか、それなりの高い値段で単独で売却するのが普通でしょう。

不動産ファンドは魅力的なリターンを投資家に提示する必要があります。確かに、まとめ買いをすれば、平均単価は下がるでしょう。改装費用をかければ、テナントが埋まり家賃が入り始めます。でもそんなことでいきなり、リターンが倍になるなんてあり得ないことです。何かがおかしいのです。


実は、不動産の場合、数字を上げることは容易です。
例えばビルの償却の数字をいじったり、修繕部分を資産に回したりなど費用を先延ばしにすれば、とりあえず直近の数字は良くみえ、利益が上がっているように見せかけることは簡単に出来てしまいます。

鉄筋鉄骨のビルの償却が40年として、40年後どうなっているか考えた事がありますか? 電気、水道、始め全てが老朽化してどうしようもない状態になり、巨大な修繕費が発生します。
そんな古いビルに、誰がテナントとして入るのでしょうか。

そんな未来費用やマイナス要因をファンドは計上しません。あくまで今テナントが満室の状態で数字を出し、投資家にお金を出させて手数料さえ稼げばいいのですから。

REITの中に入っている商品が陳腐化し始めると、たちまち利益が出ない状態になることは目に見えています。

REITとは、言ってしまえば、一般投資家の間のババ抜きゲームのようなものです。上がっているうちはいいのですが、個人が下がり始めたという情報を知るのは業者や大口の客が逃げた後というのはよく聞く話ですね。
【2006/01/10 19:09】 投資 | トラックバック(0) | コメント(0) |
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